Calculadora de alquilar o comprar

Fórmula

Costo neto de comprar = intereses + impuesto a la propiedad + seguro, mantenimiento, HOA y PMI + gastos de cierre y de venta + rendimiento de inversión al que renuncias − aumento del valor de la vivienda

Costo neto de alquilar = alquiler pagado + rendimiento de inversión al que renuncias en los meses en que alquilar cuesta más que ser dueño

Cada mes, los dos hogares gastan lo mismo: quien tiene el menor costo de vivienda invierte la diferencia, y quien alquila invierte el pago inicial y los gastos de cierre

Comprar gana cuando su costo neto es menor; el año de equilibrio es el primero en que ocurre

Cómo se usa

Escribe el precio de la vivienda y el alquiler de un lugar comparable.
Escribe tu pago inicial, la tasa de la hipoteca y el plazo.
Indica cuánto tiempo piensas quedarte y el crecimiento de los precios de la vivienda, del alquiler y de las inversiones.
Abre los costos adicionales para ajustar el impuesto a la propiedad, el seguro, el mantenimiento, la HOA, el PMI y los gastos de compra y venta; luego lee el veredicto y la tabla año por año.

Ejemplos resueltos

Una casa de $400,000 con 20 % de pago inicial al 6,5 % frente a un alquiler de $2,200, quedándote 7 años, con 3 % de aumento en el precio y el alquiler y 6 % de rendimiento

Durante el tiempo que te quedes en la casa: Alquilar cuesta menos
Diferencia: 22.369,55 €
Costo neto de comprar: 224.658,55 €
Costo neto de alquilar: 202.289,00 €
Comprar sale ganando después de: 12 años
Efectivo al vender la casa: 173.100,59 €
Costo de ser dueño el primer mes: 2872,62 €
Intereses de la hipoteca: 139.231,87 €
Gastos de compra y venta: 41.516,97 €
Rendimiento de inversión al que renuncias: 58.014,29 €
Aumento del valor de la vivienda: 91.949,55 €

Una casa de $300,000 comprada al contado durante un año frente a un alquiler de $2,000, sin aumentos ni rendimientos: se puede comprobar a mano

Durante el tiempo que te quedes en la casa: Alquilar cuesta menos
Diferencia: 10.200,00 €
Costo neto de comprar: 34.200,00 €
Costo neto de alquilar: 24.000,00 €
Comprar sale ganando después de: 2 años
Efectivo al vender la casa: 282.000,00 €
Costo de ser dueño el primer mes: 600,00 €
Impuesto a la propiedad: 3000,00 €
Seguro, mantenimiento, HOA y PMI: 4200,00 €
Gastos de compra y venta: 27.000,00 €
Rendimiento de inversión al que renuncias: 0,00 €

Una casa de $350,000 con 10 % de pago inicial y PMI frente a un alquiler de $1,800, quedándote 10 años con 4 % de aumento en el precio

Durante el tiempo que te quedes en la casa: Alquilar cuesta menos
Diferencia: 17.670,44 €
Costo neto de alquilar: 247.619,79 €
Comprar sale ganando después de: 15 años
Efectivo al vender la casa: 219.955,57 €
Costo de ser dueño el primer mes: 2888,93 €
Intereses de la hipoteca: 190.966,51 €

Reglas prácticas

La regla del 5 %, popularizada por Ben Felix, estima el costo anual no recuperable de ser dueño en cerca del 5 % del valor de la vivienda: aproximadamente 1 % de impuesto a la propiedad, 1 % de mantenimiento y 3 % de costo del capital. Para una casa de $400,000 son $20,000 al año, o $1,667 al mes; si el alquiler comparable es menor, lo más probable es que alquilar salga más barato.

Lo que más pesa es el tiempo. Los gastos de compra y venta, que suelen sumar entre el 8 % y el 10 % del precio, necesitan años de valorización y de amortización del préstamo para recuperarse. Con los valores predeterminados, alquilar es $22,369.55 más barato a 7 años, pero comprar pasa a ganar después de 12 años y es $23,355.04 más barato a 15.

Lo que no incluye

No considera el impuesto sobre la renta: en EE. UU., la deducción de los intereses de la hipoteca solo ayuda si detallas tus deducciones, las ganancias de inversión suelen tributar, y la ganancia por la venta de una vivienda de hasta $250,000 ($500,000 si es una declaración conjunta de matrimonios) generalmente está exenta si fuiste dueño y viviste en ella dos de los últimos cinco años. El seguro y la HOA se mantienen fijos, mientras que el impuesto y el mantenimiento suben con el valor de la vivienda. Pequeños cambios en la valorización o en el rendimiento de la inversión pueden invertir la respuesta, así que prueba varios. Esto es una estimación, no asesoría financiera.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor alquilar o comprar?

Depende sobre todo de cuánto tiempo te quedes. Para una casa de $400,000 con 20 % de pago inicial al 6,5 %, frente a un alquiler de $2,200, con 3 % de aumento en los precios y el alquiler y 6 % de rendimiento de la inversión, alquilar cuesta $22,369.55 menos a 7 años; comprar empieza a ganar después de 12 años.

¿Cuánto tiempo debo quedarme para que comprar tenga sentido?

Hasta el año de equilibrio que indica la calculadora. En el ejemplo predeterminado son 12 años; si tus ahorros solo rindieran un 4 % en lugar de un 6 %, baja a 8 años.

¿Qué significa el costo de oportunidad al comprar una casa?

El crecimiento que habrían tenido tu pago inicial y tus gastos de cierre si los hubieras invertido. En el ejemplo predeterminado, los $92,000 pagados al principio, más los costos mensuales más altos de ser dueño, habrían crecido $58,014.29 en 7 años.

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