임대 vs 매수 계산기
살 예정인 기간 동안 임대와 매수의 진짜 비용을 비교해 보세요. 주택 가격, 다운페이먼트, 모기지 금리, 월세와 각종 상승률 가정을 입력하면 이자, 재산세, 보험, 유지비, 매수·매도 비용, 포기한 투자 수익을 모두 반영해 어느 쪽이 더 저렴한지, 매수가 언제부터 유리해지는지 알려 줍니다.
- 차이
- ₩22,369.55
- 매수의 순비용
- ₩224,658.55
- 임대의 순비용
- ₩202,289.00
- 매수가 유리해지는 시점
- 12년
- 집을 팔았을 때 손에 쥐는 현금
- ₩173,100.59
- 첫 달 주택 보유 비용
- ₩2,872.62
- 모기지 이자
- ₩139,231.87
- 재산세
- ₩34,175.94
- 보험, 유지비, HOA 회비, PMI
- ₩43,669.03
- 매수·매도 비용
- ₩41,516.97
- 포기한 투자 수익
- ₩58,014.29
- 집값 상승분
- ₩91,949.55
연도별 비교
| 연차 | 그해 월세 | 그해 보유 비용 | 매도 시 현금 | 매수가 앞선 금액 |
|---|
저장한 설정
자주 쓰는 입력값(내 시급, 내 대출, 우리 집 방 크기 등)을 저장해 두면 한 번에 불러올 수 있어요.
최근 계산
여기서 계산한 결과는 이 기기에 저장되어 나중에 다시 확인할 수 있어요.
공식
사용 방법
- 주택 가격과 비슷한 집의 월세를 입력합니다.
- 다운페이먼트, 모기지 금리, 대출 기간을 입력합니다.
- 거주 예정 기간과 집값, 월세, 투자 수익의 상승률을 정합니다.
- 추가 비용 항목을 열어 재산세, 보험, 유지비, HOA 회비, PMI, 거래 비용을 조정한 뒤 결과와 연도별 표를 확인합니다.
계산 예시
$400,000 주택, 다운페이먼트 20%, 금리 6.5% vs 월세 $2,200, 7년 거주, 집값과 월세 연 3% 상승, 투자 수익률 6%
- 거주 기간 동안의 결과
- 임대가 더 저렴합니다
- 차이
- ₩22,369.55
- 매수의 순비용
- ₩224,658.55
- 임대의 순비용
- ₩202,289.00
- 매수가 유리해지는 시점
- 12년
- 집을 팔았을 때 손에 쥐는 현금
- ₩173,100.59
- 첫 달 주택 보유 비용
- ₩2,872.62
- 모기지 이자
- ₩139,231.87
- 매수·매도 비용
- ₩41,516.97
- 포기한 투자 수익
- ₩58,014.29
- 집값 상승분
- ₩91,949.55
$300,000 주택을 현금으로 사서 1년 거주 vs 월세 $2,000, 상승과 수익률은 없다고 가정: 직접 검산 가능
- 거주 기간 동안의 결과
- 임대가 더 저렴합니다
- 차이
- ₩10,200.00
- 매수의 순비용
- ₩34,200.00
- 임대의 순비용
- ₩24,000.00
- 매수가 유리해지는 시점
- 2년
- 집을 팔았을 때 손에 쥐는 현금
- ₩282,000.00
- 첫 달 주택 보유 비용
- ₩600.00
- 재산세
- ₩3,000.00
- 보험, 유지비, HOA 회비, PMI
- ₩4,200.00
- 매수·매도 비용
- ₩27,000.00
- 포기한 투자 수익
- ₩0.00
$350,000 주택, 다운페이먼트 10%와 PMI vs 월세 $1,800, 10년 거주, 집값 연 4% 상승
- 거주 기간 동안의 결과
- 임대가 더 저렴합니다
- 차이
- ₩17,670.44
- 임대의 순비용
- ₩247,619.79
- 매수가 유리해지는 시점
- 15년
- 집을 팔았을 때 손에 쥐는 현금
- ₩219,955.57
- 첫 달 주택 보유 비용
- ₩2,888.93
- 모기지 이자
- ₩190,966.51
경험 법칙
벤 펠릭스(Ben Felix)가 알린 5% 법칙은 주택 보유에 드는 회수 불가능한 연간 비용을 집값의 약 5%로 봅니다. 재산세 약 1%, 유지비 약 1%, 자본 비용 약 3%입니다. $400,000 주택이라면 연 $20,000, 즉 월 $1,667이며, 비슷한 집의 월세가 이보다 낮다면 임대가 더 저렴할 가능성이 큽니다.
가장 중요한 것은 기간입니다. 매수와 매도에 드는 비용은 합쳐서 가격의 8~10%인 경우가 많고, 이를 회수하려면 몇 년 동안의 집값 상승과 대출 상환이 필요합니다. 기본 입력값에서는 7년 거주 시 임대가 $22,369.55 더 저렴하지만 12년이 지나면 매수가 앞서기 시작하고, 15년이면 매수가 $23,355.04 더 저렴합니다.
이 계산에 포함되지 않은 것
소득세는 반영하지 않습니다. 미국의 모기지 이자 공제는 항목별 공제를 선택해야 효과가 있고, 투자 수익에는 보통 세금이 붙으며, 주택 매도 차익은 최근 5년 중 2년 이상 소유하고 거주했다면 일반적으로 $250,000(부부 공동 신고 시 $500,000)까지 비과세입니다. 보험료와 HOA 회비는 고정으로 두고, 재산세와 유지비는 집값과 함께 오른다고 가정합니다. 집값 상승률이나 투자 수익률이 조금만 달라져도 결론이 뒤집힐 수 있으니 여러 값을 시험해 보세요. 이 결과는 추정치이며 금융 조언이 아닙니다.
자주 묻는 질문
임대와 매수 중 어느 쪽이 나은가요?
주로 얼마나 오래 사느냐에 달려 있습니다. $400,000 주택을 다운페이먼트 20%, 금리 6.5%로 사는 경우와 월세 $2,200를 비교하면(집값과 월세 연 3% 상승, 투자 수익률 6%) 7년 거주 시 임대가 $22,369.55 더 저렴하고, 12년이 지나면 매수가 앞서기 시작합니다.
매수가 합리적이려면 얼마나 오래 살아야 하나요?
표시된 손익분기 연도까지입니다. 기본 예시에서는 12년이고, 저축의 수익률이 6%가 아니라 4%라면 8년으로 줄어듭니다.
집을 살 때 기회비용이란 무엇인가요?
다운페이먼트와 클로징 비용을 투자했다면 얻었을 수익입니다. 기본 예시에서는 처음에 낸 $92,000와 더 높은 월 보유 비용을 투자했다면 7년 동안 $58,014.29가 불어났을 것입니다.