租房还是买房计算器

公式

买房净成本 = 利息 + 房产税 + 保险、维护费、HOA 费用和 PMI + 交割与卖房成本 + 放弃的投资收益 − 房屋升值

租房净成本 = 已付租金 + 租房比买房更贵的月份里放弃的投资收益

每个月两种方案的支出相同：居住成本较低的一方把差额拿去投资，租房者还会把首付和交割费用拿去投资

买房净成本更低时买房更划算；盈亏平衡年是买房首次更划算的那一年

使用方式

输入房价，以及条件相近的房子的租金。
输入首付、房贷利率和贷款年限。
设置计划居住的年数，以及房价、租金和投资收益的增长率。
展开额外费用，调整房产税、保险、维护费、HOA 费用、PMI 和交易成本，然后查看结论和逐年对比表。

计算范例

$400,000 的房子，首付 20%，利率 6.5%，对比月租 $2,200，住 7 年，房价和租金年涨 3%，投资回报 6%

在你居住期间: 租房更划算
差额: ¥22,369.55
买房净成本: ¥224,658.55
租房净成本: ¥202,289.00
买房开始更划算的时间: 12 年
卖房后到手的现金: ¥173,100.59
第一个月的持有成本: ¥2,872.62
房贷利息: ¥139,231.87
买卖成本: ¥41,516.97
放弃的投资收益: ¥58,014.29
房屋升值: ¥91,949.55

$300,000 的房子全款买下住 1 年，对比月租 $2,000，不考虑涨幅和投资回报——可以手算验证

在你居住期间: 租房更划算
差额: ¥10,200.00
买房净成本: ¥34,200.00
租房净成本: ¥24,000.00
买房开始更划算的时间: 2 年
卖房后到手的现金: ¥282,000.00
第一个月的持有成本: ¥600.00
房产税: ¥3,000.00
保险、维护、HOA 费用和 PMI: ¥4,200.00
买卖成本: ¥27,000.00
放弃的投资收益: ¥0.00

$350,000 的房子，首付 10% 并缴 PMI，对比月租 $1,800，住 10 年，房价年涨 4%

在你居住期间: 租房更划算
差额: ¥17,670.44
租房净成本: ¥247,619.79
买房开始更划算的时间: 15 年
卖房后到手的现金: ¥219,955.57
第一个月的持有成本: ¥2,888.93
房贷利息: ¥190,966.51

经验法则

“5% 法则”由 Ben Felix 推广，它估算持有房子每年无法收回的成本约为房屋价值的 5%——大致是 1% 的房产税、1% 的维护费和 3% 的资金成本。对一套 $400,000 的房子来说，这是每年 $20,000，也就是每月 $1,667；如果同类房屋的租金比这低，租房很可能更省钱。

时间最关键。买卖成本加起来往往占房价的 8–10%，要靠多年的房价上涨和还贷才能收回来。按默认输入，住 7 年的话租房便宜 $22,369.55，但住 12 年后买房开始领先，住 15 年的话买房便宜 $23,355.04。

这个计算没有考虑什么

它没有计入所得税：美国的房贷利息抵扣只有在你选择分项扣除时才有用；投资收益通常要纳税；如果你在过去五年中有两年拥有并居住在这套房子里，出售房屋的收益在 $250,000 以内（已婚联合报税为 $500,000）一般免税。保险和 HOA 费用按不变处理，而房产税和维护费会随房屋价值上涨。房价涨幅或投资回报稍有变化就可能改变结论，所以不妨多试几组数字。结果仅为估算，不构成财务建议。

常见问题

租房和买房哪个更好？

主要取决于你住多久。以 $400,000 的房子、首付 20%、利率 6.5%，对比月租 $2,200，房价和租金年涨 3%，投资回报 6% 为例，住 7 年租房少花 $22,369.55；住满 12 年后买房开始领先。

要住多久买房才划算？

要住到结果里显示的盈亏平衡年。默认示例中是 12 年；如果你的储蓄只能赚 4% 而不是 6%，则缩短到 8 年。

买房时的机会成本是什么意思？

就是首付和交割费用如果拿去投资本来能赚到的增值。默认示例里，预先付出的 $92,000 加上持有房子较高的月支出，如果拿去投资，7 年里会增值 $58,014.29。