Калькулятор аренды или покупки жилья

Формула

Чистая стоимость покупки = проценты + налог на недвижимость + страховка, содержание, HOA и PMI + расходы на оформление и продажу + упущенный доход от вложений − рост стоимости дома

Чистая стоимость аренды = уплаченная аренда + упущенный доход от вложений за месяцы, когда аренда обходится дороже владения

Каждый месяц оба домохозяйства тратят одинаково: чьё жильё обходится дешевле, тот вкладывает разницу, а арендатор ещё и вкладывает сумму первоначального взноса и расходов на оформление

Покупка выигрывает, когда её чистая стоимость ниже; год безубыточности — первый год, когда это так

Как пользоваться

Введите цену дома и аренду за сопоставимое жильё.
Введите первоначальный взнос, ставку по ипотеке и срок.
Укажите, сколько лет вы планируете прожить там, и темпы роста цен на жильё, аренды и вложений.
Откройте дополнительные расходы, чтобы настроить налог на недвижимость, страховку, содержание, HOA, PMI и расходы на сделки, затем прочтите вывод и таблицу по годам.

Примеры расчётов

Дом за $400 000 со взносом 20% под 6,5% против аренды $2 200, 7 лет, рост цен и аренды 3% в год и доходность вложений 6%

За время жизни в доме: Аренда обходится дешевле
Разница: 22 369,55 ₽
Чистая стоимость покупки: 224 658,55 ₽
Чистая стоимость аренды: 202 289,00 ₽
Покупка становится выгоднее через: 12 г.
Деньги от продажи дома: 173 100,59 ₽
Расходы на владение в первый месяц: 2 872,62 ₽
Проценты по ипотеке: 139 231,87 ₽
Расходы на покупку и продажу: 41 516,97 ₽
Упущенный доход от вложений: 58 014,29 ₽
Рост стоимости дома: 91 949,55 ₽

Дом за $300 000, купленный целиком за свои деньги на один год, против аренды $2 000 без роста и доходности: можно проверить вручную

За время жизни в доме: Аренда обходится дешевле
Разница: 10 200,00 ₽
Чистая стоимость покупки: 34 200,00 ₽
Чистая стоимость аренды: 24 000,00 ₽
Покупка становится выгоднее через: 2 г.
Деньги от продажи дома: 282 000,00 ₽
Расходы на владение в первый месяц: 600,00 ₽
Налог на недвижимость: 3 000,00 ₽
Страховка, содержание, HOA и PMI: 4 200,00 ₽
Расходы на покупку и продажу: 27 000,00 ₽
Упущенный доход от вложений: 0,00 ₽

Дом за $350 000 со взносом 10% и PMI против аренды $1 800, 10 лет и рост цен 4% в год

За время жизни в доме: Аренда обходится дешевле
Разница: 17 670,44 ₽
Чистая стоимость аренды: 247 619,79 ₽
Покупка становится выгоднее через: 15 г.
Деньги от продажи дома: 219 955,57 ₽
Расходы на владение в первый месяц: 2 888,93 ₽
Проценты по ипотеке: 190 966,51 ₽

Практические ориентиры

Правило 5%, которое популяризировал Бен Феликс, оценивает ежегодные невозвратные расходы на владение примерно в 5% стоимости дома: около 1% налога на недвижимость, 1% на содержание и 3% стоимости капитала. Для дома за $400 000 это $20 000 в год, или $1 667 в месяц; если аренда сопоставимого жилья ниже, снимать, скорее всего, дешевле.

Важнее всего срок. Расходы на покупку и продажу, часто 8–10% цены вместе, окупаются годами роста цены и погашения кредита. При значениях по умолчанию аренда выгоднее на $22 369,55 за 7 лет, но покупка выходит вперёд через 12 лет и за 15 лет оказывается дешевле на $23 355,04.

Что здесь не учтено

Подоходные налоги не учитываются: вычет процентов по ипотеке в США помогает, только если вы указываете постатейные вычеты, доход от инвестиций обычно облагается налогом, а прибыль от продажи дома до $250 000 ($500 000 для супругов, подающих совместную декларацию) в целом не облагается налогом, если вы владели домом и жили в нём два из последних пяти лет. Страховка и взносы HOA остаются неизменными, а налог и содержание растут вместе со стоимостью дома. Небольшие изменения роста цен или доходности вложений могут перевернуть ответ, поэтому попробуйте несколько вариантов. Это оценка, а не финансовая рекомендация.

Частые вопросы

Что выгоднее: снимать или покупать?

Это зависит главным образом от того, как долго вы там проживёте. Для дома за $400 000 со взносом 20% под 6,5% против аренды $2 200, при росте цен и аренды 3% в год и доходности вложений 6%, аренда за 7 лет обходится на $22 369,55 дешевле; покупка выходит вперёд через 12 лет.

Сколько нужно прожить в доме, чтобы покупка имела смысл?

До года безубыточности из результата. В примере по умолчанию это 12 лет; если ваши сбережения приносили бы 4% вместо 6%, срок сократится до 8 лет.

Что такое упущенная выгода при покупке дома?

Доход, который принесли бы первоначальный взнос и расходы на оформление, если бы их вложили. В примере по умолчанию $92 000, заплаченные сразу, вместе с более высокими ежемесячными расходами на владение выросли бы за 7 лет на $58 014,29.