Calcolatore affitto o acquisto

Formula

Costo netto dell’acquisto = interessi + imposta sulla proprietà + assicurazione, manutenzione, HOA e PMI + costi di chiusura e di vendita + crescita degli investimenti a cui rinunci − aumento di valore della casa

Costo netto dell’affitto = affitto pagato + crescita degli investimenti a cui rinunci nei mesi in cui l’affitto costa più del possedere casa

Ogni mese le due famiglie spendono lo stesso importo: chi ha meno spese per l’abitazione investe la differenza, e chi affitta investe anche l’anticipo e i costi di chiusura

Comprare conviene quando il suo costo netto è più basso; l’anno di pareggio è il primo in cui succede

Come si usa

Inserisci il prezzo della casa e l’affitto di un’abitazione paragonabile.
Inserisci l’anticipo, il tasso del mutuo e la durata.
Imposta per quanto tempo pensi di restare e i tassi di crescita di prezzi delle case, affitti e investimenti.
Apri i costi aggiuntivi per modificare imposta sulla proprietà, assicurazione, manutenzione, HOA, PMI e costi di transazione, poi leggi il verdetto e la tabella anno per anno.

Esempi svolti

Una casa da $400.000 con anticipo del 20% e mutuo al 6,5% contro un affitto da $2.200, restandoci 7 anni, con prezzi e affitti in crescita del 3% e un rendimento del 6%

Negli anni in cui resti in casa: Affittare costa meno
Differenza: 22.369,55 €
Costo netto dell’acquisto: 224.658,55 €
Costo netto dell’affitto: 202.289,00 €
L’acquisto diventa più conveniente dopo: 12 anni
Ricavo dalla vendita della casa: 173.100,59 €
Costo del possesso nel primo mese: 2872,62 €
Interessi sul mutuo: 139.231,87 €
Costi di acquisto e vendita: 41.516,97 €
Crescita degli investimenti a cui rinunci: 58.014,29 €
Aumento di valore della casa: 91.949,55 €

Una casa da $300.000 pagata per intero, per un anno, contro un affitto da $2.000, senza crescita né rendimenti: si verifica a mano

Negli anni in cui resti in casa: Affittare costa meno
Differenza: 10.200,00 €
Costo netto dell’acquisto: 34.200,00 €
Costo netto dell’affitto: 24.000,00 €
L’acquisto diventa più conveniente dopo: 2 anni
Ricavo dalla vendita della casa: 282.000,00 €
Costo del possesso nel primo mese: 600,00 €
Imposta sulla proprietà: 3000,00 €
Assicurazione, manutenzione, HOA e PMI: 4200,00 €
Costi di acquisto e vendita: 27.000,00 €
Crescita degli investimenti a cui rinunci: 0,00 €

Una casa da $350.000 con anticipo del 10% e PMI contro un affitto da $1.800, restandoci 10 anni con prezzi in crescita del 4%

Negli anni in cui resti in casa: Affittare costa meno
Differenza: 17.670,44 €
Costo netto dell’affitto: 247.619,79 €
L’acquisto diventa più conveniente dopo: 15 anni
Ricavo dalla vendita della casa: 219.955,57 €
Costo del possesso nel primo mese: 2888,93 €
Interessi sul mutuo: 190.966,51 €

Regole pratiche

La regola del 5%, resa popolare da Ben Felix, stima il costo annuo non recuperabile del possedere casa intorno al 5% del valore dell’immobile: circa l’1% di imposta sulla proprietà, l’1% di manutenzione e il 3% di costo del capitale. Per una casa da $400.000 sono $20.000 all’anno, cioè $1.667 al mese; se l’affitto di una casa paragonabile è più basso, affittare probabilmente costa meno.

Il tempo conta più di tutto. I costi di acquisto e vendita, spesso l’8–10% del prezzo messi insieme, richiedono anni di rivalutazione e di rimborso del mutuo per essere recuperati. Con i valori predefiniti, in 7 anni affittare costa $22.369,55 in meno, ma l’acquisto passa in vantaggio dopo 12 anni e in 15 anni costa $23.355,04 in meno.

Cosa non considera

Ignora le imposte sul reddito: negli Stati Uniti la detrazione degli interessi del mutuo aiuta solo se si detraggono le spese analiticamente, i guadagni sugli investimenti di solito sono tassati e un guadagno sulla vendita della casa fino a $250.000 ($500.000 per le coppie sposate che presentano la dichiarazione congiunta) in genere è esentasse se hai posseduto e abitato la casa per due degli ultimi cinque anni. Assicurazione e spese HOA sono considerate costanti, mentre imposta e manutenzione crescono con il valore della casa. Piccole variazioni di rivalutazione o di rendimento degli investimenti possono ribaltare il risultato, quindi prova più scenari. Questa è una stima, non una consulenza finanziaria.

Domande frequenti

Conviene di più affittare o comprare?

Dipende soprattutto da quanto tempo resti. Per una casa da $400.000 con anticipo del 20% al 6,5% contro un affitto da $2.200, con prezzi e affitti in crescita del 3% e un rendimento degli investimenti del 6%, affittare costa $22.369,55 in meno in 7 anni; l’acquisto passa in vantaggio dopo 12 anni.

Quanto devo restare perché comprare abbia senso?

Fino all’anno di pareggio mostrato. Nell’esempio predefinito sono 12 anni; se i tuoi risparmi rendessero solo il 4% invece del 6%, scende a 8 anni.

Che cosa significa costo opportunità quando si compra una casa?

La crescita che l’anticipo e i costi di chiusura avrebbero avuto se fossero stati investiti. Nell’esempio predefinito, i $92.000 versati all’inizio più i costi mensili più alti del possedere casa sarebbero cresciuti di $58.014,29 in 7 anni.

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