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Calculateur louer ou acheter
Comparez le vrai coût d’une location et d’un achat sur la durée pendant laquelle vous comptez rester. Saisissez le prix du logement, l’apport, le taux du prêt, le loyer et les hypothèses de croissance : le calculateur compte les intérêts, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les frais d’achat et de vente et la croissance de placement que vous abandonnez, puis indique ce qui coûte le moins et à partir de quand l’achat devient plus avantageux.
- Écart
- 22 369,55 €
- Coût net de l’achat
- 224 658,55 €
- Coût net de la location
- 202 289,00 €
- L’achat devient plus avantageux après
- 12 ans
- Somme obtenue en vendant le logement
- 173 100,59 €
- Coût de la propriété le premier mois
- 2 872,62 €
- Intérêts du prêt immobilier
- 139 231,87 €
- Taxe foncière
- 34 175,94 €
- Assurance, entretien, charges de copropriété et PMI
- 43 669,03 €
- Frais d’achat et de vente
- 41 516,97 €
- Croissance de placement perdue
- 58 014,29 €
- Hausse de valeur du logement
- 91 949,55 €
Année par année
| Année | Loyer de l’année | Coût de la propriété de l’année | Somme obtenue en cas de vente | Avantage de l’achat |
|---|
Configurations enregistrées
Enregistrez un jeu de valeurs que vous réutilisez (votre taux habituel, votre prêt, les dimensions de vos pièces) et rechargez-le d’un seul geste.
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Formule
Mode d’emploi
- Saisissez le prix du logement et le loyer d’un logement comparable.
- Saisissez votre apport, le taux du prêt et sa durée.
- Indiquez combien de temps vous comptez rester et les taux de croissance des prix, des loyers et des placements.
- Ouvrez les coûts supplémentaires pour ajuster la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les charges de copropriété, le PMI et les frais de transaction, puis lisez le verdict et le tableau année par année.
Exemples de calcul
Un logement de 400 000 $ avec 20 % d’apport à 6,5 % contre un loyer de 2 200 $, sur 7 ans, avec 3 % de hausse des prix et des loyers et 6 % de rendement
- Sur la durée de votre séjour
- Louer coûte moins cher
- Écart
- 22 369,55 €
- Coût net de l’achat
- 224 658,55 €
- Coût net de la location
- 202 289,00 €
- L’achat devient plus avantageux après
- 12 ans
- Somme obtenue en vendant le logement
- 173 100,59 €
- Coût de la propriété le premier mois
- 2 872,62 €
- Intérêts du prêt immobilier
- 139 231,87 €
- Frais d’achat et de vente
- 41 516,97 €
- Croissance de placement perdue
- 58 014,29 €
- Hausse de valeur du logement
- 91 949,55 €
Un logement de 300 000 $ acheté comptant pendant un an contre un loyer de 2 000 $, sans hausse ni rendement : vérifiable à la main
- Sur la durée de votre séjour
- Louer coûte moins cher
- Écart
- 10 200,00 €
- Coût net de l’achat
- 34 200,00 €
- Coût net de la location
- 24 000,00 €
- L’achat devient plus avantageux après
- 2 ans
- Somme obtenue en vendant le logement
- 282 000,00 €
- Coût de la propriété le premier mois
- 600,00 €
- Taxe foncière
- 3 000,00 €
- Assurance, entretien, charges de copropriété et PMI
- 4 200,00 €
- Frais d’achat et de vente
- 27 000,00 €
- Croissance de placement perdue
- 0,00 €
Un logement de 350 000 $ avec 10 % d’apport et PMI contre un loyer de 1 800 $, sur 10 ans avec 4 % de hausse des prix
- Sur la durée de votre séjour
- Louer coûte moins cher
- Écart
- 17 670,44 €
- Coût net de la location
- 247 619,79 €
- L’achat devient plus avantageux après
- 15 ans
- Somme obtenue en vendant le logement
- 219 955,57 €
- Coût de la propriété le premier mois
- 2 888,93 €
- Intérêts du prêt immobilier
- 190 966,51 €
Règles empiriques
La règle des 5 %, popularisée par Ben Felix, estime le coût annuel non récupérable de la propriété à environ 5 % de la valeur du logement, soit à peu près 1 % de taxe foncière, 1 % d’entretien et 3 % de coût du capital. Pour un logement de 400 000 $, cela fait 20 000 $ par an, soit 1 667 $ par mois ; si le loyer comparable est plus bas, louer est probablement moins cher.
La durée compte le plus. Les frais d’achat et de vente, souvent de 8 à 10 % du prix cumulés, demandent des années de hausse de valeur et de remboursement du prêt pour être amortis. Avec les valeurs par défaut, louer coûte 22 369,55 $ de moins sur 7 ans, mais acheter devient plus avantageux après 12 ans et coûte 23 355,04 $ de moins sur 15 ans.
Ce que ce calcul laisse de côté
Il ignore l’impôt sur le revenu : aux États-Unis, la déduction des intérêts hypothécaires ne profite qu’à ceux qui détaillent leurs déductions, les gains de placement sont en général imposables, et une plus-value de vente de logement allant jusqu’à 250 000 $ (500 000 $ pour un couple marié qui fait une déclaration commune) est généralement exonérée si vous avez possédé le logement et y avez vécu pendant deux des cinq dernières années. L’assurance et les charges de copropriété sont maintenues constantes, alors que la taxe foncière et l’entretien suivent la valeur du logement. De petits changements de hausse de valeur ou de rendement peuvent inverser la réponse : essayez plusieurs hypothèses. Il s’agit d’une estimation, pas d’un conseil financier.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter ?
Cela dépend surtout de la durée de votre séjour. Pour un logement de 400 000 $ avec 20 % d’apport à 6,5 % contre un loyer de 2 200 $, avec 3 % de hausse des prix et des loyers et 6 % de rendement de placement, louer coûte 22 369,55 $ de moins sur 7 ans ; acheter devient plus avantageux après 12 ans.
Combien de temps faut-il rester pour que l’achat ait du sens ?
Jusqu’à l’année de rentabilité indiquée. Dans l’exemple par défaut, c’est 12 ans ; si votre épargne ne rapportait que 4 % au lieu de 6 %, elle tombe à 8 ans.
Que signifie le coût d’opportunité quand on achète un logement ?
La croissance que l’apport et les frais d’acquisition auraient rapportée s’ils avaient été placés. Dans l’exemple par défaut, les 92 000 $ payés au départ, plus les coûts mensuels plus élevés de la propriété, auraient augmenté de 58 014,29 $ sur 7 ans.