租屋買房比較計算機

公式

買房的淨成本 = 利息 + 房產稅 + 保險、維護費、管理費與 PMI + 交割與賣房成本 + 放棄的投資增值 − 房價的上漲額

租房的淨成本 = 付出的租金 + 租房比買房貴的月份所放棄的投資增值

兩邊每月的支出相同：居住成本較低的一方把差額拿去投資，而租房的人還會把頭期款和交割成本拿去投資

買房的淨成本較低就是買房划算；損益兩平年就是第一個買房領先的年份

使用方式

輸入房價，以及條件相近的房子的租金。
輸入頭期款、房貸利率和貸款年限。
設定預計居住的年數，以及房價、租金和投資的成長率。
展開額外成本，調整房產稅、保險、維護費、HOA、PMI 與交易成本，再查看結論和逐年比較表。

計算範例

$400,000 的房子，頭期款 20%、利率 6.5%，對比租金 $2,200，住 7 年，房價和租金每年漲 3%，投資報酬 6%

在你居住的這段期間: 租房花費較少
差額: $22,369.55
買房的淨成本: $224,658.55
租房的淨成本: $202,289.00
買房要住多久才開始划算: 12 年
賣房後拿到的現金: $173,100.59
第一個月的持有成本: $2,872.62
房貸利息: $139,231.87
買賣成本: $41,516.97
放棄的投資增值: $58,014.29
房價的上漲額: $91,949.55

$300,000 的房子一次付清住 1 年，對比租金 $2,000，沒有漲幅也沒有投資報酬——可以手算驗證

在你居住的這段期間: 租房花費較少
差額: $10,200.00
買房的淨成本: $34,200.00
租房的淨成本: $24,000.00
買房要住多久才開始划算: 2 年
賣房後拿到的現金: $282,000.00
第一個月的持有成本: $600.00
房產稅: $3,000.00
保險、維護費、管理費與 PMI: $4,200.00
買賣成本: $27,000.00
放棄的投資增值: $0.00

$350,000 的房子，頭期款 10% 並要付 PMI，對比租金 $1,800，住 10 年，房價每年漲 4%

在你居住的這段期間: 租房花費較少
差額: $17,670.44
租房的淨成本: $247,619.79
買房要住多久才開始划算: 15 年
賣房後拿到的現金: $219,955.57
第一個月的持有成本: $2,888.93
房貸利息: $190,966.51

經驗法則

Ben Felix 推廣的 5% 法則，把持有房子每年拿不回來的成本估為房價的 5% 左右——大約 1% 房產稅、1% 維護費，加上 3% 的資金成本。以 $400,000 的房子來說，一年是 $20,000，也就是每月 $1,667；如果條件相近的房子租金比這個低，租房很可能比較省。

時間長短最重要。買賣成本合計常常是房價的 8–10%，要靠好幾年的房價上漲和本金償還才能補回來。用預設值計算的話，住 7 年租房便宜 $22,369.55，但買房在第 12 年開始領先，住 15 年則是買房便宜 $23,355.04。

這個計算機沒有考慮的部分

它沒有納入所得稅：美國的房貸利息扣除額只有在逐項扣除時才有幫助，投資收益通常要課稅，而賣房的獲利在符合「過去五年中持有並自住滿兩年」時，一般最多 $250,000（夫妻聯合申報 $500,000）免稅。保險和 HOA 費用假設固定不變，房產稅和維護費則隨房價上漲。房價漲幅或投資報酬率稍微改一點，結論就可能翻轉，所以多試幾組。這是估算，不是理財建議。

常見問題

租房還是買房比較好？

主要看你打算住多久。以 $400,000 的房子、頭期款 20%、利率 6.5%，對比租金 $2,200，房價和租金每年漲 3%、投資報酬 6% 來說，住 7 年租房少花 $22,369.55；買房從第 12 年開始領先。

要住多久買房才划算？

要住到顯示的損益兩平年。預設的例子是 12 年；如果你的存款只能賺 4% 而不是 6%，就縮短到 8 年。

買房的機會成本是什麼意思？

就是頭期款和交割成本如果拿去投資，原本可以賺到的增值。預設的例子裡，一開始付出的 $92,000，加上持有房子較高的每月支出，如果拿去投資，7 年會增值 $58,014.29。