貸款成數（LTV）計算機
貸款成數（LTV）是拿你在房屋上的欠款和房屋的價值相比。輸入房屋價值和房貸餘額，再加上二胎房貸或 HELOC（房屋淨值信用額度），就能得到 LTV、合併 LTV 和房屋淨值——以及要再還多少才能降到 80%。
- 合併 LTV
- 75%
- 房屋淨值
- $100,000.00
- 淨值占比
- 25%
- 降到 80% LTV 還要還多少
- $0.00
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公式
LTV = 房貸餘額 ÷ 房屋價值 × 100
合併 LTV =（房貸 + 第二筆貸款）÷ 房屋價值 × 100
房屋淨值 = 房屋價值 − 所有貸款
降到 80% LTV 需要還：房貸餘額 − 0.8 × 房屋價值
使用方式
- 輸入鑑價金額；如果成交價較低就輸入成交價——貸款機構會取兩者中較低的。
- 輸入第一順位房貸目前的餘額。
- 輸入二胎房貸或房屋淨值信用額度，查看合併 LTV。
計算範例
$400,000 的房子，房貸 $300,000
- 貸款成數（LTV）
- 75%
- 合併 LTV
- 75%
- 房屋淨值
- $100,000.00
- 淨值占比
- 25%
- 降到 80% LTV 還要還多少
- $0.00
$500,000 的房子，房貸 $280,000 加上 $60,000 的 HELOC
- 貸款成數（LTV）
- 56%
- 合併 LTV
- 68%
- 房屋淨值
- $160,000.00
- 淨值占比
- 32%
- 降到 80% LTV 還要還多少
- $0.00
$350,000 的房子，貸款 $332,500（頭期款 5%）
- 貸款成數（LTV）
- 95%
- 房屋淨值
- $17,500.00
- 淨值占比
- 5%
- 降到 80% LTV 還要還多少
- $52,500.00
貸款機構在意的門檻
最重要的是 80%：在這個數字以下，美國的傳統貸款不需要私人房貸保險（PMI），利率也比較好。貸款餘額降到房屋原始價值的 80% 時，你可以要求貸款服務機構取消 PMI；降到 78% 時則必須自動終止。
傳統購屋貸款的 LTV 最高到 97%，FHA 貸款最高 96.5%。現金再融資（cash-out refinance）和房屋淨值貸款的合併 LTV 上限通常在 80% 左右，不過各家貸款機構的限制不同。
常見問題
$400,000 的房子貸 $300,000，LTV 是多少？
75%。你有 $100,000 的房屋淨值，占房屋價值的 25%。
LTV 怎麼算？
把貸款餘額除以房屋價值。$300,000 的房子欠 $240,000，就是 80%。
要還多少才能取消 PMI？
還到 LTV 降為 80%。$350,000 的房子、貸款 $332,500（LTV 95%），需要減少 $52,500 的本金，可以靠每月還款、一次還本，或是房屋鑑價提高來達成。