房貸提前還款計算機
看看多還一點對房貸的影響。輸入剩餘餘額、利率和目前的本息月付金，再加上每月額外還款或一次還本的金額，就能得到新的還清時間、提早多久結束，以及少付多少利息。
- 也就是
- 16 年
- 提早還清
- 5 年 7 個月
- 省下的利息
- $62,600.87
- 還要付的利息
- $152,422.67
- 不額外還款時的月數
- 259
額外還款後的逐年餘額
| 期別 | 本金 | 利息 | 餘額 |
|---|
已儲存的設定
把常用的輸入存起來——你的時薪、你的貸款、你家的房間尺寸——下次點一下就能載入。
你最近的計算
你在這裡算過的結果會保存在這台裝置上，方便之後回來查看。
公式
每個月：利息 = 餘額 × 利率 ÷ 12；本金 = 月付金 + 額外還款 − 利息
還清月數 = −ln(1 − 餘額 × r ÷ 還款) ÷ ln(1 + r)，r = 利率 ÷ 12，無條件進位
省下的利息 = 不額外還款時的利息 − 額外還款時的利息
使用方式
- 輸入最近一期對帳單上的本金餘額。
- 輸入利率和每月的本息還款，不含代收的稅金與保險費（escrow）。
- 輸入每月額外還款、一次還本的金額，或兩者都填。
計算範例
餘額 $250,000，利率 6.5%，月付 $1,800，每月再多還 $300
- 還清所需月數
- 192
- 也就是
- 16 年
- 提早還清
- 5 年 7 個月
- 省下的利息
- $62,600.87
- 還要付的利息
- $152,422.67
- 不額外還款時的月數
- 259
餘額 $180,000，利率 4%，月付 $1,100，一次還本 $20,000
- 還清所需月數
- 200
- 也就是
- 16 年 8 個月
- 提早還清
- 3 年 1 個月
- 省下的利息
- $21,372.36
- 還要付的利息
- $59,252.10
- 不額外還款時的月數
- 237
簡單的多還方法
每兩週還半個月的月付金，一年會還 26 次半額，等於 13 次全額而不是 12 次。把月付金往上湊整數，或每月多還十二分之一的月付金，效果也一樣。務必確認貸款服務機構把多還的錢用來沖抵本金。
提前還款還是拿去投資？
每多還一美元，都等於賺到和房貸利率相同的保證報酬。利率 6.5% 時，要找到同樣安全又更高的報酬很難；利率 3% 時，存款帳戶可能還比較高。請先還清利率更高的債務、存好緊急預備金，並確認你的貸款有沒有提前還款違約金——美國多數房貸沒有。這是估算結果，不是理財建議。
常見問題
每月多還 $300，房貸能提早多久還清？
餘額 $250,000、利率 6.5%、月付 $1,800 的話，貸款會在 16 年後結束，而不是 21 年 7 個月——提早 5 年 7 個月——並省下 $62,600.87 的利息。
一次還本 $20,000 有什麼效果？
餘額 $180,000、利率 4%、月付 $1,100 的話，還清時間從 237 個月縮短到 200 個月，省下 $21,372.36 的利息。
為什麼計算機說我的還款金額連利息都不夠付？
你輸入的還款金額低於餘額一個月的利息（餘額 × 利率 ÷ 12），這樣貸款永遠還不完。請確認輸入的是本息月付金，以及利率是否正確。