- หน้าแรก
- ธุรกิจและการขาย
- คำนวณ Cap Rate
คำนวณ Cap Rate
Cap Rate (อัตราผลตอบแทนเชิงทุน) คือรายได้สุทธิจากการดำเนินงานรายปีของทรัพย์สินเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่า ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่จะได้หากซื้อด้วยเงินสด กรอกราคา ค่าเช่าที่เก็บได้ ค่าเผื่อว่าง และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพื่อหา Cap Rate และ NOI
- รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
- ฿39,000.00
- รายได้รวมที่เก็บได้จริง
- ฿57,000.00
- สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- 31.58%
การตั้งค่าที่บันทึกไว้
บันทึกค่าที่คุณใช้บ่อย เช่น ค่าแรงรายชั่วโมง สินเชื่อ หรือขนาดห้อง แล้วเรียกกลับมาใช้ได้ในแตะเดียว
การคำนวณล่าสุดของคุณ
ผลลัพธ์ที่คุณคำนวณที่นี่จะถูกเก็บไว้ในอุปกรณ์นี้ เพื่อให้กลับมาดูได้ภายหลัง
สูตร
วิธีใช้
- กรอกราคาซื้อหรือมูลค่าตลาดปัจจุบัน
- กรอกค่าเช่ารวมของหนึ่งปีเมื่อมีผู้เช่าเต็ม
- กรอกค่าเผื่อสำหรับช่วงว่างและหนี้เสีย
- กรอกค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปี โดยไม่รวมค่างวดจำนอง
ตัวอย่างการคำนวณ
ทรัพย์สิน $500,000 ค่าเช่า $60,000 อัตราว่าง 5% และค่าใช้จ่าย $18,000
- รายได้รวมที่เก็บได้จริง
- ฿57,000.00
- รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
- ฿39,000.00
- Cap Rate
- 7.8%
- สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- 31.58%
บ้าน $320,000 ให้เช่าเดือนละ $2,500 อัตราว่าง 8% และค่าใช้จ่าย $10,000
- รายได้รวมที่เก็บได้จริง
- ฿27,600.00
- รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
- ฿17,600.00
- Cap Rate
- 5.5%
สิ่งที่รวมอยู่ใน NOI
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงภาษีทรัพย์สิน ประกัน การซ่อมแซมและบำรุงรักษา การบริหารทรัพย์สิน สาธารณูปโภคที่เจ้าของจ่าย และการดูแลภูมิทัศน์หรือการทำความสะอาด ไม่รวมเงินต้นหรือดอกเบี้ยจำนอง ค่าเสื่อมราคา ภาษีเงินได้ หรือการปรับปรุงทุนครั้งเดียว เช่น หลังคาใหม่
การไม่รวมการจัดหาเงินทุนคือประเด็นสำคัญ Cap Rate อธิบายตัวทรัพย์สิน ไม่ใช่สินเชื่อของผู้ซื้อ จึงเปรียบเทียบสองทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องสนใจว่าแต่ละแห่งจะจัดหาเงินทุนอย่างไร
การอ่าน Cap Rate
Cap Rate ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในสหรัฐฯ ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างราว 4% ถึง 10% อัตราที่ต่ำกว่าจะมาคู่กับทำเลชั้นเยี่ยมและผู้เช่าที่มั่นคง คุณจ่ายแพงขึ้นสำหรับรายได้แต่ละดอลลาร์เพราะปลอดภัยกว่า อัตราที่สูงกว่าบ่งชี้ความเสี่ยงที่มากกว่าหรือการเติบโตที่คาดไว้น้อยกว่า
ลองกลับด้านเพื่อประมาณมูลค่า ทรัพย์สินที่มี NOI $40,000 มีมูลค่า $800,000 ที่ Cap Rate 5% แต่ $500,000 ที่ 8% Cap Rate ไม่รวมการจัดหาเงินทุน ภาษี และการเพิ่มมูลค่าในอนาคต จึงเป็นตัวเลขสำหรับคัดกรอง ไม่ใช่ผลตอบแทนที่สมบูรณ์ และไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน
คำถามที่พบบ่อย
คำนวณ Cap Rate อย่างไร
หารรายได้สุทธิจากการดำเนินงานด้วยมูลค่าทรัพย์สิน NOI $40,000 กับทรัพย์สิน $500,000 คือ Cap Rate 8%
Cap Rate เท่าไรจึงถือว่าดี
ไม่มีคำตอบเดียว นักลงทุนจำนวนมากมองหา 5–8% โดยยอมรับต่ำกว่าในตลาดที่แพงและมั่นคง และต้องการสูงกว่าในตลาดที่เสี่ยงกว่า ให้เทียบกับการขายล่าสุดของทรัพย์สินที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน
Cap Rate รวมสินเชื่อจำนองไหม
ไม่ Cap Rate ใช้รายได้ก่อนชำระเงินกู้ใด ๆ หากต้องการดูผลตอบแทนจากเงินสดที่คุณลงทุนจริงหลังจัดหาเงินทุน ให้ใช้ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด (cash-on-cash return) แทน