资本化率（Cap Rate）计算器
资本化率（cap rate）是对象每年的营业净收入占其价值的百分比——也就是全额现金买下时能赚到的报酬率。输入价格、可收的租金、空置损失与营运费用，就能得到资本化率与营业净收入（NOI）。
- 营业净收入
- ¥39,000.00
- 有效总收入
- ¥57,000.00
- 营运费用率
- 31.58%
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公式
有效总收入 = 租金总收入 ×（1 − 空置率）
营业净收入（NOI）= 有效总收入 − 营运费用
资本化率 % = NOI ÷ 对象价值 × 100
价值 = NOI ÷ 资本化率
使用方式
- 输入买价或目前市价。
- 输入全年满租时的租金总收入。
- 输入空置与呆帐损失的比例。
- 输入每年的营运费用，不要包含房贷还款。
计算范例
$500,000 的对象，租金 $60,000、空置率 5%、费用 $18,000
- 有效总收入
- ¥57,000.00
- 营业净收入
- ¥39,000.00
- 资本化率
- 7.8%
- 营运费用率
- 31.58%
$320,000 的房子，月租 $2,500、空置率 8%、费用 $10,000
- 有效总收入
- ¥27,600.00
- 营业净收入
- ¥17,600.00
- 资本化率
- 5.5%
NOI 包含什么
营运费用包括房产税、保险、修缮与维护、物业管理、屋主负担的水电，以及景观或清洁。不包括房贷本金与利息、折旧、所得税，或换新屋顶这类一次性的资本支出。
把融资排除在外正是重点：资本化率描述的是对象，不是买方的贷款，所以不管各自怎么融资，两个对象都能互相比较。
怎么解读资本化率
美国投资型不动产的资本化率大多落在 4% 到 10% 之间。地段好、租客稳定的对象资本化率较低——因为收入比较安全，每一元收入你要付更多钱。资本化率较高则代表风险较大或预期成长较少。
反过来可以估算价值：NOI $40,000 的对象，资本化率 5% 时值 $800,000，8% 时值 $500,000。资本化率不考虑融资、税与未来增值，所以它是筛选用的数字，不是完整的报酬率——也不是投资建议。
常见问题
资本化率怎么算？
把营业净收入除以对象价值。$500,000 的对象、NOI $40,000，资本化率是 8%。
资本化率多少才算好？
没有标准答案。许多投资人的目标是 5–8%，在昂贵而稳定的市场接受较低的数字，在风险较高的市场要求较高的数字。要和同一地区类似对象的近期成交比较。
资本化率有算进房贷吗？
没有。资本化率用的是还贷款之前的收入。想知道融资后你实际投入现金的报酬率，要看现金报酬率（cash-on-cash return）。