- Beranda
- Bisnis dan Penjualan
- Kalkulator Cap Rate
Kalkulator Cap Rate
Tingkat kapitalisasi (cap rate) adalah pendapatan operasional bersih tahunan sebuah properti sebagai persentase dari nilainya, yaitu imbal hasil yang akan diperoleh jika dibeli tunai. Masukkan harga, sewa yang bisa dikumpulkan, tunjangan kekosongan, dan biaya operasional untuk mendapat cap rate dan NOI.
- Pendapatan operasional bersih (NOI)
- Rp 39.000,00
- Pendapatan kotor efektif
- Rp 57.000,00
- Rasio biaya operasional
- 31,58%
Pengaturan tersimpan
Simpan masukan yang sering Anda pakai, seperti tarif biasa, pinjaman, atau ukuran ruangan, lalu muat kembali dengan satu ketukan.
Perhitungan terbaru Anda
Hasil perhitungan Anda di sini disimpan di perangkat ini supaya bisa dilihat lagi nanti.
Rumus
Cara menggunakan
- Masukkan harga beli atau nilai pasar saat ini.
- Masukkan sewa kotor untuk satu tahun penuh pada okupansi penuh.
- Masukkan tunjangan kekosongan dan kredit macet.
- Masukkan biaya operasional tahunan, tanpa cicilan KPR.
Contoh perhitungan
Properti $500.000 dengan sewa $60.000, kekosongan 5%, dan biaya $18.000
- Pendapatan kotor efektif
- Rp 57.000,00
- Pendapatan operasional bersih (NOI)
- Rp 39.000,00
- Cap rate
- 7,8%
- Rasio biaya operasional
- 31,58%
Rumah $320.000 yang disewakan $2.500 per bulan dengan kekosongan 8% dan biaya $10.000
- Pendapatan kotor efektif
- Rp 27.600,00
- Pendapatan operasional bersih (NOI)
- Rp 17.600,00
- Cap rate
- 5,5%
Apa saja yang masuk NOI
Biaya operasional meliputi pajak properti, asuransi, perbaikan dan perawatan, pengelolaan properti, utilitas yang dibayar pemilik, serta perawatan taman atau kebersihan. Tidak termasuk pokok atau bunga KPR, penyusutan, pajak penghasilan, atau perbaikan modal sekali jalan seperti atap baru.
Mengeluarkan pembiayaan memang tujuannya: cap rate menggambarkan propertinya, bukan pinjaman pembelinya, sehingga dua properti bisa dibandingkan terlepas dari cara masing-masing dibiayai.
Membaca cap rate
Cap rate untuk properti investasi di AS sebagian besar berkisar antara sekitar 4% dan 10%. Tarif yang lebih rendah menyertai lokasi utama dan penyewa yang stabil: Anda membayar lebih untuk setiap dolar pendapatan karena lebih aman. Tarif yang lebih tinggi menandakan risiko lebih besar atau pertumbuhan yang diharapkan lebih kecil.
Balikkan untuk memperkirakan nilai: properti dengan NOI $40.000 bernilai $800.000 pada cap rate 5% tetapi $500.000 pada 8%. Cap rate mengabaikan pembiayaan, pajak, dan kenaikan nilai di masa depan, jadi ini angka penyaring, bukan imbal hasil lengkap, dan bukan nasihat investasi.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana menghitung cap rate?
Bagi pendapatan operasional bersih dengan nilai properti. NOI $40.000 pada properti $500.000 adalah cap rate 8%.
Berapa cap rate yang bagus?
Tidak ada jawaban tunggal. Banyak investor mencari 5–8%, menerima lebih rendah di pasar yang mahal dan stabil dan menginginkan lebih tinggi di pasar yang lebih berisiko. Bandingkan dengan penjualan terbaru properti serupa di wilayah yang sama.
Apakah cap rate memperhitungkan KPR?
Tidak. Cap rate memakai pendapatan sebelum cicilan pinjaman. Untuk melihat imbal hasil atas kas yang benar-benar Anda tanamkan setelah pembiayaan, gunakan cash-on-cash return.