- Главная
- Бизнес и продажи
- Калькулятор ставки капитализации
Калькулятор ставки капитализации
Ставка капитализации — это годовой чистый операционный доход объекта в процентах от его стоимости: доходность, которую он принёс бы при покупке за наличные. Введите цену, арендный доход, который можно собрать, допуск на простои и операционные расходы, чтобы получить ставку капитализации и NOI.
- Чистый операционный доход
- 39 000,00 ₽
- Действительный валовой доход
- 57 000,00 ₽
- Доля операционных расходов
- 31,58%
Сохранённые настройки
Сохраните набор данных, которыми пользуетесь часто, — свою ставку, кредит, размеры комнат — и загружайте его одним нажатием.
Ваши последние расчёты
Результаты, которые вы здесь считаете, хранятся на этом устройстве, чтобы к ним можно было вернуться.
Формула
Как пользоваться
- Введите цену покупки или текущую рыночную стоимость.
- Введите валовую арендную плату за полный год при полной загрузке.
- Введите допуск на простои и неплатежи.
- Введите годовые операционные расходы, не включая платежи по ипотеке.
Примеры расчётов
Объект за $500 000 с арендой $60 000, простоями 5% и расходами $18 000
- Действительный валовой доход
- 57 000,00 ₽
- Чистый операционный доход
- 39 000,00 ₽
- Ставка капитализации
- 7,8%
- Доля операционных расходов
- 31,58%
Дом за $320 000, сдаваемый за $2 500 в месяц, с простоями 8% и расходами $10 000
- Действительный валовой доход
- 27 600,00 ₽
- Чистый операционный доход
- 17 600,00 ₽
- Ставка капитализации
- 5,5%
Что входит в NOI
Операционные расходы включают налоги на недвижимость, страховку, ремонт и обслуживание, управление недвижимостью, коммунальные услуги, которые оплачивает владелец, и уход за территорией или уборку. В них не входят основной долг и проценты по ипотеке, амортизация, подоходный налог и разовые капитальные улучшения вроде новой крыши.
Исключение финансирования — в этом и суть: ставка капитализации описывает объект, а не кредит покупателя, поэтому два объекта можно сравнивать независимо от того, как они были бы профинансированы.
Как читать ставку капитализации
Ставки капитализации инвестиционной недвижимости в США в основном лежат между 4% и 10%. Более низкие ставки характерны для лучших районов и надёжных арендаторов: вы платите больше за каждый доллар дохода, потому что он надёжнее. Более высокие ставки говорят о большем риске или меньшем ожидаемом росте.
Переверните формулу, чтобы оценить стоимость: объект с NOI $40 000 стоит $800 000 при ставке 5%, но $500 000 при 8%. Ставка капитализации не учитывает финансирование, налоги и будущий рост цены, поэтому это скорее показатель для отбора, а не полная доходность, и это не инвестиционная рекомендация.
Частые вопросы
Как рассчитать ставку капитализации?
Разделите чистый операционный доход на стоимость объекта. NOI $40 000 при стоимости $500 000 — это ставка капитализации 8%.
Какая ставка капитализации считается хорошей?
Единого ответа нет. Многие инвесторы ищут 5–8%, соглашаясь на меньше на дорогих стабильных рынках и требуя больше на рискованных. Сравнивайте с недавними продажами похожих объектов в том же районе.
Включает ли ставка капитализации ипотеку?
Нет. Ставка капитализации использует доход до любых платежей по кредиту. Чтобы увидеть доходность на реально вложенные деньги после финансирования, используйте доходность на собственный капитал (cash-on-cash).