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Calculateur de taux de capitalisation (cap rate)
Le taux de capitalisation est le revenu net d’exploitation annuel d’un bien exprimé en pourcentage de sa valeur — le rendement qu’il procurerait s’il était acheté comptant. Saisissez le prix, le loyer qu’il peut rapporter, une provision pour vacance et les charges d’exploitation pour obtenir le cap rate et le NOI.
- Revenu net d’exploitation (NOI)
- 39 000,00 €
- Revenu brut effectif
- 57 000,00 €
- Ratio de charges d’exploitation
- 31,58%
Configurations enregistrées
Enregistrez un jeu de valeurs que vous réutilisez (votre taux habituel, votre prêt, les dimensions de vos pièces) et rechargez-le d’un seul geste.
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Formule
Mode d’emploi
- Saisissez le prix d’achat ou la valeur actuelle du marché.
- Saisissez les loyers bruts pour une année complète à pleine occupation.
- Saisissez une provision pour vacance et impayés.
- Saisissez les charges d’exploitation annuelles, sans les remboursements de prêt.
Exemples de calcul
Un bien à 500 000 $ avec 60 000 $ de loyers, 5 % de vacance et 18 000 $ de charges
- Revenu brut effectif
- 57 000,00 €
- Revenu net d’exploitation (NOI)
- 39 000,00 €
- Taux de capitalisation
- 7,8%
- Ratio de charges d’exploitation
- 31,58%
Une maison à 320 000 $ louée 2 500 $ par mois, avec 8 % de vacance et 10 000 $ de charges
- Revenu brut effectif
- 27 600,00 €
- Revenu net d’exploitation (NOI)
- 17 600,00 €
- Taux de capitalisation
- 5,5%
Ce que contient le NOI
Les charges d’exploitation comprennent les taxes foncières, l’assurance, les réparations et l’entretien, la gestion locative, les charges payées par le propriétaire et l’entretien des espaces verts ou le nettoyage. Elles ne comprennent ni le capital ni les intérêts du prêt, ni l’amortissement, ni l’impôt sur le revenu, ni les travaux d’amélioration ponctuels comme une nouvelle toiture.
Laisser le financement de côté est précisément le but : le cap rate décrit le bien, pas le prêt de l’acheteur, si bien que deux biens peuvent être comparés quelle que soit la façon dont chacun serait financé.
Lire un cap rate
Les cap rates de l’immobilier d’investissement américain se situent surtout entre environ 4 % et 10 %. Les taux bas vont avec les emplacements de premier choix et les locataires stables — on paie plus cher chaque dollar de revenu parce qu’il est plus sûr. Les taux plus élevés signalent plus de risque ou moins de croissance attendue.
Retournez le calcul pour estimer la valeur : un bien avec 40 000 $ de NOI vaut 800 000 $ à un cap rate de 5 % mais 500 000 $ à 8 %. Le cap rate ignore le financement, l’impôt et la plus-value future : c’est un chiffre de présélection plutôt qu’un rendement complet — et non un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le cap rate ?
Divisez le revenu net d’exploitation par la valeur du bien. 40 000 $ de NOI sur un bien de 500 000 $ font un cap rate de 8 %.
Qu’est-ce qu’un bon cap rate ?
Il n’y a pas de réponse unique. De nombreux investisseurs visent 5 à 8 %, acceptant moins sur les marchés chers et stables et en voulant plus sur les marchés plus risqués. Comparez avec les ventes récentes de biens similaires dans le même secteur.
Le cap rate inclut-il le prêt immobilier ?
Non. Le cap rate utilise le revenu avant tout remboursement de prêt. Pour voir le rendement de l’argent que vous avez réellement investi après financement, utilisez plutôt le rendement sur fonds propres (cash-on-cash).