資本化率（Cap Rate）計算機
資本化率（cap rate）是物件每年的營業淨收入占其價值的百分比——也就是全額現金買下時能賺到的報酬率。輸入價格、可收的租金、空置損失與營運費用，就能得到資本化率與營業淨收入（NOI）。
- 營業淨收入
- $39,000.00
- 有效總收入
- $57,000.00
- 營運費用率
- 31.58%
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公式
有效總收入 = 租金總收入 ×（1 − 空置率）
營業淨收入（NOI）= 有效總收入 − 營運費用
資本化率 % = NOI ÷ 物件價值 × 100
價值 = NOI ÷ 資本化率
使用方式
- 輸入買價或目前市價。
- 輸入全年滿租時的租金總收入。
- 輸入空置與呆帳損失的比例。
- 輸入每年的營運費用，不要包含房貸還款。
計算範例
$500,000 的物件，租金 $60,000、空置率 5%、費用 $18,000
- 有效總收入
- $57,000.00
- 營業淨收入
- $39,000.00
- 資本化率
- 7.8%
- 營運費用率
- 31.58%
$320,000 的房子，月租 $2,500、空置率 8%、費用 $10,000
- 有效總收入
- $27,600.00
- 營業淨收入
- $17,600.00
- 資本化率
- 5.5%
NOI 包含什麼
營運費用包括房產稅、保險、修繕與維護、物業管理、屋主負擔的水電，以及景觀或清潔。不包括房貸本金與利息、折舊、所得稅，或換新屋頂這類一次性的資本支出。
把融資排除在外正是重點：資本化率描述的是物件，不是買方的貸款，所以不管各自怎麼融資，兩個物件都能互相比較。
怎麼解讀資本化率
美國投資型不動產的資本化率大多落在 4% 到 10% 之間。地段好、租客穩定的物件資本化率較低——因為收入比較安全，每一元收入你要付更多錢。資本化率較高則代表風險較大或預期成長較少。
反過來可以估算價值：NOI $40,000 的物件，資本化率 5% 時值 $800,000，8% 時值 $500,000。資本化率不考慮融資、稅與未來增值，所以它是篩選用的數字，不是完整的報酬率——也不是投資建議。
常見問題
資本化率怎麼算？
把營業淨收入除以物件價值。$500,000 的物件、NOI $40,000，資本化率是 8%。
資本化率多少才算好？
沒有標準答案。許多投資人的目標是 5–8%，在昂貴而穩定的市場接受較低的數字，在風險較高的市場要求較高的數字。要和同一地區類似物件的近期成交比較。
資本化率有算進房貸嗎？
沒有。資本化率用的是還貸款之前的收入。想知道融資後你實際投入現金的報酬率，要看現金報酬率（cash-on-cash return）。