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Calculadora de taxa de capitalização (cap rate)
A taxa de capitalização (cap rate) é o resultado operacional líquido anual de um imóvel como porcentagem do seu valor — o retorno que ele daria se fosse comprado à vista. Informe o preço, o aluguel que ele pode render, uma margem para vacância e as despesas operacionais para obter o cap rate e o NOI.
- Resultado operacional líquido (NOI)
- R$ 39.000,00
- Receita bruta efetiva
- R$ 57.000,00
- Índice de despesas operacionais
- 31,58%
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Fórmula
Como usar
- Informe o preço de compra ou o valor de mercado atual.
- Informe o aluguel bruto de um ano inteiro com ocupação total.
- Informe uma margem para vacância e inadimplência.
- Informe as despesas operacionais anuais, deixando de fora as parcelas do financiamento.
Exemplos resolvidos
Um imóvel de $500.000 com $60.000 de aluguel, 5% de vacância e $18.000 de despesas
- Receita bruta efetiva
- R$ 57.000,00
- Resultado operacional líquido (NOI)
- R$ 39.000,00
- Cap rate
- 7,8%
- Índice de despesas operacionais
- 31,58%
Uma casa de $320.000 alugada por $2.500 ao mês, com 8% de vacância e $10.000 de despesas
- Receita bruta efetiva
- R$ 27.600,00
- Resultado operacional líquido (NOI)
- R$ 17.600,00
- Cap rate
- 5,5%
O que entra no NOI
As despesas operacionais incluem impostos sobre o imóvel, seguro, reparos e manutenção, administração do imóvel, contas de consumo pagas pelo proprietário e paisagismo ou limpeza. Elas não incluem principal nem juros do financiamento, depreciação, imposto de renda ou melhorias de capital pontuais, como um telhado novo.
Deixar o financiamento de fora é justamente o ponto: o cap rate descreve o imóvel, não o empréstimo do comprador, então dois imóveis podem ser comparados independentemente de como cada um seria financiado.
Como ler um cap rate
Os cap rates de imóveis de investimento nos EUA ficam, em sua maioria, entre cerca de 4% e 10%. Taxas mais baixas acompanham localizações nobres e inquilinos estáveis — você paga mais por cada dólar de renda porque ela é mais segura. Taxas mais altas indicam mais risco ou menos crescimento esperado.
Invertendo para estimar o valor: um imóvel com $40.000 de NOI vale $800.000 a um cap rate de 5%, mas $500.000 a 8%. O cap rate ignora financiamento, impostos e valorização futura, então é um número de triagem e não um retorno completo — e não é aconselhamento de investimento.
Perguntas frequentes
Como se calcula o cap rate?
Divida o resultado operacional líquido pelo valor do imóvel. $40.000 de NOI sobre um imóvel de $500.000 dão um cap rate de 8%.
O que é um bom cap rate?
Não existe uma resposta única. Muitos investidores buscam 5–8%, aceitando menos em mercados caros e estáveis e querendo mais nos mais arriscados. Compare com vendas recentes de imóveis semelhantes na mesma região.
O cap rate inclui o financiamento?
Não. O cap rate usa a renda antes de qualquer parcela de empréstimo. Para ver o retorno sobre o dinheiro que você realmente investiu depois do financiamento, use o retorno sobre o capital investido (cash-on-cash).